在园区土地日益稀缺、优惠政策日益趋同的大环境下，以往带领园区走向成功的逻辑在当下时代不再适应，产业园区正在由以开发为主转向以运营为主，产业园区已经进入拼运营、拼服务的阶段。而产业园区的运营只有提供提供精细化的服务，才能对企业的发展形成精准的助力。那么，如何让产业园区的运营服务更精细化，早日实现价值最大化，是很多从业者在思考的问题。
当下，产业园区的发展甚嚣尘上，各地园区快速扩张，彼此间竞争日益激烈，迈入园区存量时代，区域产业同质化日趋严重，园区要想做到鹤立鸡群，保持产业高质发展，“精细化运营”则成为实现园区差异化发展的重要手段。
产业园区运营贯穿着园区发展的整个生命周期，从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务。那么该如何才能做到、做好精细化运营呢?
那么，园区运营到底是什么？值得注意的是，园区运营并不就等于园区服务，实际上贯穿园区发展的全生命周期，包含众多方面，如物业基础管理、科技创新服务、商业配套增值服务，又例如招商策略的制定、运营团队的构建、园区社群活跃性的提升、园区品牌的塑造等。而园区运营的最终目的是要通过全生命周期的运营创造最大化的价值。园区的核心是产业，产业的基础是企业聚集，因而，满足产业企业的诉求，为产业企业创造最大化的价值，进而实现园区产业的发展，便是园区运营的核心使命。园区运营涵盖专业领域非常广，是一个周期相对长、复杂程度高的系统工程，需要认真、耐性与毅力，可以说园区运营是一个“细节工程”或者“良心工程”。总而言之，产业园区进入了存量运营的时代，园区运营商唯有深耕产业，精细运营才能博得一番天地。
一、园区“品牌”运营
品牌是园区长远发展的隐形助推剂。培育、优化、提升园区差异化的品牌内涵和价值，不仅可以激发园区的产业集聚力和核心竞争力，还可以加深企业、社会对园区的认知度，增强园区的发展活力，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。园区“服务”运营
随着经济的发展，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。园区服务正在从“园区有什么企业就用什么”逐步向“企业要什么园区就给什么”转变。要想提供精准服务，必须了解企业以及产业发展的真实需求，在不断地分析和完善的基础上，提升与园区企业中高层对话的能力。一方面深入了解企业，不断提高运营能力;另一方面不断学习行业知识，了解创新理念，适应服务变化。
园区运营服务要为中小企业提供适宜其生存和发展的土壤，对于成长型和成熟型企业提供深入的催化服务。除了办公空间等基础服务外，园区运营服务体系要围绕政策链、产业链、创新链、人才链，技术链构建完善，所涉及的金融服务、科技研发、产业链对接、市场对接、产学研合作、科技成果转化、知识产权申请保护、法律服务等各项服务内容都要逐步完善和落实。
二、园区“招商”运营
产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节，产业招商的精细化运作的关键，一是精准定位，即明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商;二是系统运作，即围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程及规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。
要针对园区发展规划进行有效招商运营，确保园区企业的可持续发展，实现产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、政策扶持、技术平台的聚集和产业集群化发展。
三、园区“资源”运营
每个园区都有其空间局限性，所以要注重资源配置的集约化，针对不同规模的企业，不断调整园区运营过程中的配置，要有资源储备的提前量。在园区发展过程中，应预估客户未来几年发展趋势，预留优化资源配置的时间与空间，适当地留白，为其扩大产能预留空间。
产业园区运营必须要前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是仅仅成为一个后期配套服务部门。如果一个运营者在后期介入，木已成舟、发现产品和产业是完全割裂开的，那这个运营也就无从谈起了。
一、产业园区面临的挑战。随着园区发展进入存量时代，诸如产业布局混乱、集而不群、同质化竞争等问题逐渐显现。加之产业投资增速放缓和地产政策调控的影响，一些园区不得不降低租金，同时面临去化率下降和空置率上升的双重压力。传统的招商和租赁模式已无法满足当前的发展需求，产业园区亟需转向精细化运营。
二、调研数据的重要性。精细化运营的第一步是进行详尽的数据分析与评估。这包括对园区资产的细致统计和分析，如土地面积、厂房数量、设备状况等，并评估资产的使用年限和维护情况。同时，深入研究区域经济发展趋势、产业动态，包括GDP增速、产业结构变化等关键指标，以及政策走向和市场需求变化。此外，对周边园区的优势和不足进行横向比较，为园区的策略制定提供参考。
三、产业规划的核心作用。产业规划是园区发展的指南针。通过全面分析园区的资源禀赋、区位优势、产业基础等，可以明确园区的发展方向和主导产业。同时，考虑上位规划，如市、区、县的产业规划，找到园区在区域发展中的位置。建筑规划和工程规划也不可忽视，它们需要与产业定位相结合，确保建筑设计满足不同行业的需求。
四、招商承接与项目落地。即使前期调研和规划做得再好，若没有有效的招商承接，园区发展也只能停留在理论层面。招商是为园区寻找合适的合作伙伴，共同促进园区成长。高淳经开区的成功经验表明，明确园区的产业方向，优化运营环境，制定严格的项目准入标准，并通过产业大数据平台精准决策，可以有效推进项目落地。
五、全方位服务与招商效率。在招商过程中，提供全方位、一站式的服务至关重要。这不仅包括项目匹配和政企对接，还包括跟进企业落地投产的进度，提供细致的服务。这种服务模式能够提高项目落地效率，同时让企业感受到园区的诚意和关怀。产业园区的精细化运营需要从数据调研、产业规划到招商承接等多个环节下功夫。通过这些步骤的有机结合，园区可以形成开发、运营、集群化的良性循环，吸引更多企业入驻，实现可持续发展。
精进园区的运营服务，需要不断地选择与塑造，从“园区有什么企业就用什么”逐步向“企业要什么园区就给什么”转变，最终实现“企业所享，超出所想”。
一是要了解企业需求要想提供精准服务，园区运营商必须了解企业以及产业发展的真实需求，并不断的分析和完善。一方面深入了解企业，不断提高运营能力；另一方面不断学习行业知识，了解创新理念，适应服务变化。针对不同规模、背景和发展现状的企业，制定多元化的解决方案。
二是要了解园区公众需求运营服务的核心理念是“以客为尊，以人为本”，要深入了解园区公众的各类需求，为其提供幼儿教育、人才关爱、爱车服务、餐饮多元化、社交活动等个性化服务，促进企业招才留才、商务洽谈，也将为自身赢得更多资源。
三是智慧赋能运营服务以园区服务与空间资源为基础，搭建智慧运营服务体系，构建大数据运营指挥中心、空间设施易联易控系统等智慧平台建设，针对不同园区定制高效科学的服务体系，实现运营服务的价值最大化，打造智慧园区新生态。
园区的运营与招商是相辅相成园区的运营与招商是相辅相成的关系，斯盖产业智库为各类产业地产、产业园区提供招商运营策划服务，整合资源，融入创新元素和理念，打造全链条的产业服务体系，精细化地做好园区运营，提供产业园区从前期可研、产业规划、品牌推广、产业招商、产业运营等一站式服务，为园区发展续航。
近年来，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，但经济大环境的变化，政策的倒逼，使得未来产业地产商的商业模式必然从依靠土地增值转向资产增值。要实现资产增值，必然要求产业地产商以园区运营商的思维，做好园区运营全生命周期的打造，创新运营，形成园区运营的核心能力并实现复制和输出。
